2023 | Immobilien Preisentwicklung in Leipzig

Die Aussichten für das Wirtschaftsjahr 2023 sind durchwachsen. Für den Immobilienmarkt in Leipzig ist zu erwarten, dass der seit Jahren stetige Anstieg der Immobilienpreise sich deutlich verlangsamt und eine Stagnation bzw. ein leichter Rückgang der Kaufpreise für Immobilien zu verzeichnen sein wird. Die Lage bei Mietwohnungen bleibt weiterhin angespannt. Auf Grund hoher Mietsteigerungen der letzten Jahre und der Verteuerung von Energie ist die Bereitschaft für einen Umzug in Leipzig deutlich zurückgegangen. Viele Mieter haben Umzugspläne zurückgestellt, so dass auch das Angebot an Wohnungen zur Miete in Leipzig deutlich zurückgegangen ist und sich dieser Trend im Jahr 2023 noch verstärken wird.

Für das Jahr 2023 gibt es eine deutliche kaufnebenkostenerhöhende staatliche Maßnahme die alle Immobilienkäufer in Sachsen betrifft. Die klammen Kassen des Freistaats Sachsen haben zur Folge, dass sich die Koalitionspartner der Landesregierung in Sachsen zu einer Grunderwerbsteuererhöhung entschlossen haben. Sachsen hatte neben Bayern den niedrigsten Grunderwerbsteuersatz von 3,5%. Mit dem Jahr 2023 wird die Grundsteuer in Sachsen für alle Immobilienkäufe auf 5,5% erhöht. Sachsen liegt mit dem neuen Grunderwerbsteuersatz im mittleren Durchschnitt aller Bundesländer in Deutschland. Die höchsten Grunderwerbsteuern von 6,5% zahlen Immobilienkäufer in Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen. Den niedrigsten Steuersatz von 3,5% zahlt man weiterhin in Bayern. Neben den ohnehin stark steigenden Verbraucherpreisen im Jahr 2023 wird durch die Grunderwerbsteuererhöhung der Immobilienkauf zusätzlich verteuert.

Leipzig hat seit dem 13.07.2022 eine Mietpreisbremse eingeführt, die die Erhöhung der Mieten deckelt. Die neue Rechtsverordnung gilt für 5 Jahre und ist somit bis zum Jahr 2027 gültig. Bei Neuvermietungen dürfen die Kaltmieten demnach nur max. 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und sollen Mietern etwas mehr Sicherheit auf dem angespannten Wohnungsmarkt in Leipzig geben. Die Befürchtungen einiger Investoren, dass die Deckelung eine deutliche Schmälerung der Rendite bei Kapitalanlagen zur Folge hat, können wir bisher nicht bestätigen. Für Kalkulationsmodelle muss dieser Punkt allerdings Berücksichtigung finden.

Fast alle von der Stadt Leipzig in den Jahren 1991 - 2004 festgelegten Sanierungsgebiete sind vollständig aufgelöst. Für die meisten der insgesamt 6 verbliebenen Sanierungsgebiete in Leipzig (Connewitz, Kleinzschocher, Lindenau II, Neuschönefeld, Innerer Süden, Gohlis) ist die Aufhebung der Sanierungssatzung für 2023 vorgesehen. Eigentümer können daher eventuell kurzfristig noch einen Verfahrensnachlass in Höhe von 20 % des Ausgleichbetrages bei der Stadt Leipzig geltend machen. Informieren Sie sich hierzu rechtzeitig bei der Stadt Leipzig über die Formalitäten.

Der große Preisanstieg ist vorerst vorbei. Wie bereits im Vorwort angedeutet, hat sich die wirtschaftliche Situation im Vergleich zu den Vorjahren eingetrübt. Als Gründe sind hierbei vor allem die steigenden Kapitalmarktzinsen zu erwähnen, die die Finanzierung von Immobilien deutlich verteuern. Durch die steigende Inflation und eine straffere Zinspolitik der Europäischen Zentralbank EZB ist auch in Zukunft mit höheren Baufinanzierungszinsen zu rechnen. Von ursprünglich 1,2% (Stand Jahresanfang 2022) ist ein Anstieg auf ca. 4% (Stand Ende 2022) innerhalb von 12Monaten nicht spurlos an der Entwicklung des Immobilienmarkts Leipzig vorbei gegangen.

Vor allem für Kapitalanleger und Investoren ist der Zinsanstieg deutlich spürbar, welcher sich in sinkender Nachfrage nach Eigentumswohnungen zur Kapitalanlagen äußert. Attraktive Immobilien müssen auf Grund der höheren Finanzierungskosten nun eine höhere Rendite ausweisen, um die gestiegenen Kosten auszugleichen. Auf Grund der begrenzten Möglichkeit, Mieteinnahmen kurzfristig deutlich zu steigern, bleibt hier nur das Ausweichen auf andere Märkte mit besserer Rendite. Bestandsimmobilienpreise liegen in Leipzig trotz der angesprochenen wirtschaftlichen Veränderung weiterhin auf hohem Niveau, verglichen mit den Vorjahren. Premiumwohnlagen und Wohnungen in den beliebtesten Stadtteilen Leipzigs erzielen weiterhin Höchstpreise, wobei das Preissteigerungspotential weitestgehend aufgebraucht ist. Im Neubaubereich ist die Lage allerdings deutlich dramatischer. Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Neubau lagen im Jahr 2022/2023 im Bereich von ca. € 5.300 pro Quadratmeter Wohnfläche in Leipzig. (Quelle Gutachterausschuss Leipzig) In diesem Bereich zeichnet sich ein deutlicher Nachfragerückgang ab. Vor allem die gestiegenen Baukosten werden die Bauvorhaben nochmal deutlich verteuern. Es ist nicht davon auszugehen, dass beim Widerverkauf der Neubauimmobilien auf dem Zweitmarkt, annähernd ähnliche Verkaufspreise zu erzielen sind, wie beim Kauf der Immobilie. Dieser Umstand macht auch die Finanzierung schwieriger, da das Risiko für die Banken steigt und die Gefahr einer Immobilienblase im Bereich Neubauimmobilien größer wird.

Die Nachfrage nach Häusern zur Eigennutzung ist in Leipzig immer noch deutlich größer als das Angebot. Die Preissteigerungen haben sich aber auch hier abgeschwächt. In manchen Mikrolagen sind die Immobilienpreise zudem auch leicht gesunken, im Vergleich zu den Vormonaten. Im Bereich Neubau von Einfamilienhäusern ist die Bautätigkeit zum Ende des Jahres 2022 deutlich zurückgegangen und wird sich auch im Jahr 2023 nicht ändern. Der Umstand der stark steigenden Baukosten ist damit zum größten Risiko, sowohl für private Bauherren, als auch für Bauträger geworden. Der Nachfragetrend geht daher eher zu Bestandsimmobilien, die eventuell gleich bezogen werden können, oder durch geringe Umbaumaßnahmen in den heutigen Stand versetzt werden können, ohne umfangreiche und schwer zu kalkulierende Baukosten berücksichtigen zu müssen. Dieser Umstand hat zur Folge, dass sich Immobilien im nahen Leipziger Umland preislich weiter an die Immobilienpreise im Leipziger Stadtgebiet annähern, da viele Immobiliensuchende ihren Radius bei der Suche nach einem Einfamilienhaus vergrößern. Besonders gefragt sind Ortschaften mit guter Anbindung an das S-Bahn Netz und die Nähe zu den neu entstandenen Seen im Leipziger Süden und Norden Leipzigs.

Bezahlbarer Wohnraum ist in Leipzig knapp und das Angebot wird sich auch im Jahr 2023 nicht deutlich verändern. Als Folge des angespannten Wohnungsmarktes in Leipzig ist seit dem Sommer 2022 die neue Mietpreisbremse in Leipzig vorerst bis zum Jahr 2027 aktiv. Durch die sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung gemäß §556d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dürfen neue Mietverhältnisse die ortsübliche Vergleichsmiete, welche in Leipzig durch den qualifizierten Mietspiegel bestimmt wird, um höchstens 10% übersteigen. Mit der politischen Maßnahme sollen überproportional steigende Mieten verhindert werden, wobei es Ausnahmen bei Neubauimmobilien und neu sanierten Wohnungen gibt.Die Bautätigkeit von Neubauimmobilien in Leipzig beschränkt sich vorwiegend auf hochpreisige Mietwohnungen - der soziale Wohnungsbau spielt eine untergeordnete Rolle in Leipzig. Ursache hierfür sind auch die gestiegenen Baukosten, die unausweichlich auch höhere Mieteinnahmen zur Folge haben, um die Investition halbwegs profitabel für Investoren zu machen. Die Vermietbarkeit diesem hochpreisigen Bereich ist schwierig und dauert in der Regel deutlich länger als die Vermietbarkeit von Bestandsimmobilien.

Vor allem im Bereich von Eigentumswohnungen zur Kapitalanlage in Leipzig wird die Schere zwischen den Preisvorstellungen der Verkäufer und Kaufinteressenten derzeitig größer. Das Hoffen auf fallende Immobilienpreise erhöht die Vermarktungszeiten beim Verkauf von Immobilien derzeitig spürbar, da viele Kaufinteressenten Ihr Kaufinteresse zurückstellen und auf eventuell sinkende Finanzierungszinsen, oder sinkende Immobilienpreise hoffen. Laut den großen Immobilienfinanzdienstleistern wie „Interhyp“ / „Dr. Klein“ ist derzeitig (Stand Ende 2022) nicht mit einer kurz- bis mittelfristigen Absenkung der Finanzierungszinsen zu rechnen. Im Bereich von Immobilien zur Eigennutzung wird es auch im Jahr 2023 keine spürbare Entlastung der Kaufpreise geben, da die Nachfrage das Angebot immer noch deutlich übersteigt.