Immobilienverkauf bei Scheidung oder Trennung
Was muss beachtet werden. Wichtige Tipps und Hinweise.
Wenn es zu einer Scheidung oder einer Trennung kommt, sollten die wichtigsten Dinge abgeklärt werden, um vor allem finanzielle Nachteile zu vermeiden. Allen voran muss festgestellt werden, wie weiter mit der Immobilie verfahren werden soll. Möchte einer der Partner weiter darin leben, oder soll das Haus/die Eigentumswohnung verkauft werden. Beides ist nur mit rechtlicher und notarieller Unterstützung zu regeln. Es empfiehlt sich vorab immer einen professionellen Immobilienmakler einzuschalten, der die Immobilie kostenfrei bewertet, um im Falle eines Verkaufs mit einem realistischen Verkaufspreis kalkulieren zu können. Alles Wichtige zum Thema Immobilienverkauf bei Scheidung stellen wir nachfolgend genauer vor:
Wie verkauft man eine Immobilie mit seinem ehemaligen Partner?
Wenn sich eine Immobilie im gemeinsamen Besitz befindet, und man sich trennen oder scheiden lassen möchte, tun sich viele Fragen auf. Eine davon lautet beispielsweise, ob das gemeinsame Heim verkauft werden soll - oder ob einer der beiden Partner ausgezahlt wird. Auch müssen Themen wie offene Belastungen der Immobilie berücksichtigt werden.
Grundsätzlich gilt, dass die Immobilie stets jener Person gehört, die als Eigentümer im Grundbuch aufgeführt ist. Sofern beide Ehepartner im Grundbuch vermerkt sind, so gehört das Haus auch beiden Personen, nachdem die Scheidung rechtskräftig ist.
Ebenfalls spielt es eine Rolle, ob es einen Ehevertrag gibt. Ist dies nicht der Fall, so kommt es nach der Heirat zu einer sogenannten Zugewinngemeinschaft. Das heißt, dass das Vermögen der Eheleute auch noch während der Ehe getrennt bleibt. Nur das während der Ehe gemeinsam erworbene Vermögen, dazu gehören auch die Vermögensgüter wie Immobilien, wird bei einer Trennung geteilt. In diesem Fall erfolgt ein Ausgleich des Zugewinns. Wurde die Immobilie von beiden Partnern zusammen gekauft und wurde nichts Spezielles vereinbart, so gehört beiden jeweils 50 % der Immobilie.
Der Zugewinnausgleich stellt dabei einen Geldzahlungsanspruch dar. Gemeinsame Immobilien, wie ein Haus oder eine Wohnung, können natürlich schwer aufgeteilt werden und sind daher mitunter ein Hindernis bei einem Zugewinnausgleich. Damit es nicht zu Streitigkeiten kommt, gibt es unterschiedliche Möglichkeiten: Einer der beiden Partner kann zum Beispiel ausbezahlt werden oder das Objekt wird auf die gemeinsamen Kinder übertragen. Viele Scheidungspaare entscheiden sich jedoch auch zum Verkauf der Immobilie, um den Erlös fair aufzuteilen. In jedem Fall ist es für beide Parteien von Vorteil, wenn man sich über die Vorgehensweise einig ist - so kommt es auch nicht zu finanziellen Verlusten.
Grundsätzlich gilt, dass die Immobilie stets jener Person gehört, die als Eigentümer im Grundbuch aufgeführt ist. Sofern beide Ehepartner im Grundbuch vermerkt sind, so gehört das Haus auch beiden Personen, nachdem die Scheidung rechtskräftig ist.
Ebenfalls spielt es eine Rolle, ob es einen Ehevertrag gibt. Ist dies nicht der Fall, so kommt es nach der Heirat zu einer sogenannten Zugewinngemeinschaft. Das heißt, dass das Vermögen der Eheleute auch noch während der Ehe getrennt bleibt. Nur das während der Ehe gemeinsam erworbene Vermögen, dazu gehören auch die Vermögensgüter wie Immobilien, wird bei einer Trennung geteilt. In diesem Fall erfolgt ein Ausgleich des Zugewinns. Wurde die Immobilie von beiden Partnern zusammen gekauft und wurde nichts Spezielles vereinbart, so gehört beiden jeweils 50 % der Immobilie.
Der Zugewinnausgleich stellt dabei einen Geldzahlungsanspruch dar. Gemeinsame Immobilien, wie ein Haus oder eine Wohnung, können natürlich schwer aufgeteilt werden und sind daher mitunter ein Hindernis bei einem Zugewinnausgleich. Damit es nicht zu Streitigkeiten kommt, gibt es unterschiedliche Möglichkeiten: Einer der beiden Partner kann zum Beispiel ausbezahlt werden oder das Objekt wird auf die gemeinsamen Kinder übertragen. Viele Scheidungspaare entscheiden sich jedoch auch zum Verkauf der Immobilie, um den Erlös fair aufzuteilen. In jedem Fall ist es für beide Parteien von Vorteil, wenn man sich über die Vorgehensweise einig ist - so kommt es auch nicht zu finanziellen Verlusten.
Weiternutzung der Immobilie durch einen Partner?
Sofern beide Partner zu gleichen Teilen Eigentümer der Immobilie sind und sich noch vorstellen können, gemeinsam im selben Haus zu leben, so gibt es - wenngleich dies auch eher die Ausnahme darstellt - die Möglichkeit einer Hausteilung. Wenn es sich zum Beispiel um ein mehrstöckiges Objekt handelt, so kann einer der beiden die untere Etage, der andere dagegen die obere Etage bewohnen. Beide Parteien haben somit ein gleichberechtigtes Wohnrecht. Hier wird allerdings dringend empfohlen, dies schriftlich zu regeln, zum Beispiel mit einer Scheidungsfolgenvereinbarung oder auch im Vorfeld über den Ehevertrag.
Eine gängigere Variante ist die Nutzung der Immobilie durch nur einen Partner. In diesem Fall wird der andere Partner ausgezahlt. Hierbei ist der aktuelle Wert der Immobilie zu berücksichtigen. Es wird sich vertraglich auf eine Summe festgelegt, welche dem Partner ausgezahlt wird. Wichtig hierbei ist die Fortführung der laufenden Finanzierung bzw. eine Umschuldung. Hierzu empfehlen wir, sich mit dem zu finanzierenden Kreditinstitut in Verbindung zu setzen. Offen bleiben zudem noch Fragen über weitere laufende Kosten, wie zum Beispiel Verbindlichkeiten zum Objekt, Betriebskosten oder auch Unterhalt. Diese sollten bei einer Weiternutzung durch nur einen Partner berücksichtigt werden.
Eine gängigere Variante ist die Nutzung der Immobilie durch nur einen Partner. In diesem Fall wird der andere Partner ausgezahlt. Hierbei ist der aktuelle Wert der Immobilie zu berücksichtigen. Es wird sich vertraglich auf eine Summe festgelegt, welche dem Partner ausgezahlt wird. Wichtig hierbei ist die Fortführung der laufenden Finanzierung bzw. eine Umschuldung. Hierzu empfehlen wir, sich mit dem zu finanzierenden Kreditinstitut in Verbindung zu setzen. Offen bleiben zudem noch Fragen über weitere laufende Kosten, wie zum Beispiel Verbindlichkeiten zum Objekt, Betriebskosten oder auch Unterhalt. Diese sollten bei einer Weiternutzung durch nur einen Partner berücksichtigt werden.
Wenn der Partner keinem Verkauf der Immobilie zustimmt?
Es ist keine Seltenheit, dass beide Parteien so zerstritten sind, dass eine Einigung über die gemeinsame Immobilie nicht möglich ist. Möchte zum Beispiel ein Partner das gemeinsame Haus verkaufen, der andere aber nicht, so führt der Weg nicht selten zum Gericht oder am Ende auch zu einer Zwangsversteigerung. Das Problem bei einer Zwangsversteigerung ist allerdings, dass es dadurch zu hohen finanziellen Einbußen kommen kann. Bei einer Versteigerung wird nur der tatsächliche Wert der Immobilie berücksichtigt. Bei einem „freien“ Verkauf kann in der Praxis meist ein deutlich höherer Verkaufspreis erzielt werden, der sich nach Angebot und Nachfrage richtet.
Sofern ein Partner nach dem Trennungsjahr das gemeinsame Haus verkaufen möchte, der Partner dem aber nicht zustimmen möchte, so kann bei Gericht Klage eingereicht werden. Auf diese Weise lässt sich im Fall einer Scheidung eine Zustimmung zum Verkauf der Immobilie erzwingen - obgleich dies natürlich für beide Seiten nicht der angenehmste Weg ist. Ehe allerdings rechtliche Schritte ergriffen werden, kann es sinnvoll sein, sich an einen Anwalt für Scheidungsrecht zu wenden, der die Aussichten auf eine gerichtliche Einigung realistisch einschätzen und die möglichen Optionen erläutern kann.
Möchte einer der beiden Partner auch nach einer Scheidung noch in der gemeinsamen Immobilie wohnen bleiben, der andere aber nicht, so gibt es die Option einer sogenannten Ausgleichszahlung. Das heißt, dass einer der beiden Partner dem anderen seinen Anteil überschreibt. Dieser erhält dafür eine Ausgleichszahlung in der Höhe seines Anteils ausbezahlt. Wichtig: Damit die Übertragung des Eigentums an den Partner rechtskräftig ist, muss ein Notar dies in Anwesenheit beider Partner vertraglich festhalten. Achten muss man hierbei auch darauf, dass der Partner, der auf die Immobilie verzichtet, aus dem Grundbuch gestrichen wird. Weiterhin gilt es im Zuge dessen zu klären, wie mit offenen Darlehen und Verbindlichkeiten umgegangen wird. Nur wer die Immobilie zu 100 % allein besitzt, hat dann die Wahl, sie selbst weiter zu bewohnen, sie zu vermieten oder auch zu verkaufen.
Sofern ein Partner nach dem Trennungsjahr das gemeinsame Haus verkaufen möchte, der Partner dem aber nicht zustimmen möchte, so kann bei Gericht Klage eingereicht werden. Auf diese Weise lässt sich im Fall einer Scheidung eine Zustimmung zum Verkauf der Immobilie erzwingen - obgleich dies natürlich für beide Seiten nicht der angenehmste Weg ist. Ehe allerdings rechtliche Schritte ergriffen werden, kann es sinnvoll sein, sich an einen Anwalt für Scheidungsrecht zu wenden, der die Aussichten auf eine gerichtliche Einigung realistisch einschätzen und die möglichen Optionen erläutern kann.
Möchte einer der beiden Partner auch nach einer Scheidung noch in der gemeinsamen Immobilie wohnen bleiben, der andere aber nicht, so gibt es die Option einer sogenannten Ausgleichszahlung. Das heißt, dass einer der beiden Partner dem anderen seinen Anteil überschreibt. Dieser erhält dafür eine Ausgleichszahlung in der Höhe seines Anteils ausbezahlt. Wichtig: Damit die Übertragung des Eigentums an den Partner rechtskräftig ist, muss ein Notar dies in Anwesenheit beider Partner vertraglich festhalten. Achten muss man hierbei auch darauf, dass der Partner, der auf die Immobilie verzichtet, aus dem Grundbuch gestrichen wird. Weiterhin gilt es im Zuge dessen zu klären, wie mit offenen Darlehen und Verbindlichkeiten umgegangen wird. Nur wer die Immobilie zu 100 % allein besitzt, hat dann die Wahl, sie selbst weiter zu bewohnen, sie zu vermieten oder auch zu verkaufen.
Fazit zum Immobilienverkauf bei Scheidung oder Trennung:
Es zeigt sich, dass eine Trennung mit einer gemeinsamen Immobilie oft viele Schwierigkeiten mit sich bringt. Insbesondere dann, wenn sich beide Partner nicht einig werden können. Dies ist im Zuge der aufgewühlten Emotionen oft unvermeidbar. Es ist daher wichtig, sich Unterstützung von einem Rechtsanwalt einzuholen, der dem ehemaligen Paar beim Thema Immobilienverkauf zur Seite steht. Vorab empfiehlt es sich die Immobilie professionell bewerten zu lassen. Hierzu bieten wir Ihnen unsere kostenfreie Wertermittlung an, die Ihnen den Wert der Immobilie zum heutigen Stand detailliert darlegt. Ganz egal, ob einer der beiden im Haus wohnen bleiben möchte, ob das Haus künftig geteilt wird oder ob ein Verkauf erfolgen soll - in jedem Fall sollte baldmöglichst eine Einigung erzielt werden, um einen nervenaufreibenden Rosenkrieg mit eventuellen finanziellen Verlusten für beide Seiten zu vermeiden.
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