Immobilien in Leipzig - Einschätzungen für das Jahr 2018
Immobilienboom auch 2018 mit starken Preisanstiegen in Leipzig
Wird von einigen Immobilienexperten bereits das Ende des Immobilienbooms in Deutschland prognostiziert, ist dieser Trend in Leipzig derzeitig überhaupt nicht absehbar. Sowohl Kaufpreise wie auch Mietpreise steigen in Leipzig seit einigen Jahren konstant bis überproportional.
Die Stadt Leipzig versucht mit wohnungspolitischen Konzepten gegenzusteuern, was kurzfristig schwierig, langfristig aber wichtig für die Stadtentwicklung ist. Für das laufende Jahr 2018 wird eventuell auch eine Reform der Grundsteuer in Betracht gezogen. Über diese Reform soll mehr Bauland für Wohnungen bereitgestellt werden, was sich auf den Wohnungsmarkt in Leipzig positiv auswirken würde.
Die Stadt Leipzig versucht mit wohnungspolitischen Konzepten gegenzusteuern, was kurzfristig schwierig, langfristig aber wichtig für die Stadtentwicklung ist. Für das laufende Jahr 2018 wird eventuell auch eine Reform der Grundsteuer in Betracht gezogen. Über diese Reform soll mehr Bauland für Wohnungen bereitgestellt werden, was sich auf den Wohnungsmarkt in Leipzig positiv auswirken würde.
Eigentumswohnungen in Leipzig - steigende Immobilienpreise in 2018
Auf Grund der immer noch sehr niedrigen Zinsen stehen Eigentumswohnungen in der Gunst der Anleger weiterhin an erster Stelle. Die Attraktivität der Stadt Leipzig bei Investoren, treibt die Immobilienpreise weiter auf neue Höchststände. In den letzten Jahren verzeichneten vor allem die beliebten Stadtteile rund um das Leipziger Stadtzentrum und am Auenwald deutlich spürbare Preissteigerungen. Seit einiger Zeit sind es aber auch Regionen in Leipzig, die in den letzten Jahren weniger sprunghafte Preisanstiege zu verzeichnen hatten, die bei der Beliebtheit der Investoren und Kapitalanleger größere Beachtung finden. Hierzu zählen vor allem Wohnlagen in Stötteritz, Reudnitz, Volckmarsdorf, Schönefeld und Möckern. Spekuliert wird auch hier auf eine weiter steigende Attraktivität dieser Stadtteile auf Grund des weiterhin stark anhaltenden Bevölkerungszuwachses in der Messestadt. Immobilienpreise für Eigentumswohnungen in den benannten Stadtteilen von unter € 1.000 werden demnach kaum mehr am Markt angeboten. Hier haben sich die Verkaufspreise bei € 1.100 - € 1.600 angesiedelt.
Die nahezu fast vollständig abgeschlossene Sanierung denkmalgeschützter Mehrfamilienhäuser in Leipzig verstärkt den seit einigen Jahren zu beobachtenden Bauboom in der Messestadt. Vorhandene Baulücken in attraktiven Wohnlagen und interessante Grundstücke werden durch meist überregionale Bauträger mit Neubau Immobilien erschlossen. Erstmals sollen für diese Neubauvorhaben Immobilienpreise von mehr als € 5.000 pro Quadratmeter erzielt werden, was vor einigen Jahren noch für unmöglich gehalten wurde und derzeitig die Spitze der Immobilienpreisentwicklung in Leipzig darstellt.
Die nahezu fast vollständig abgeschlossene Sanierung denkmalgeschützter Mehrfamilienhäuser in Leipzig verstärkt den seit einigen Jahren zu beobachtenden Bauboom in der Messestadt. Vorhandene Baulücken in attraktiven Wohnlagen und interessante Grundstücke werden durch meist überregionale Bauträger mit Neubau Immobilien erschlossen. Erstmals sollen für diese Neubauvorhaben Immobilienpreise von mehr als € 5.000 pro Quadratmeter erzielt werden, was vor einigen Jahren noch für unmöglich gehalten wurde und derzeitig die Spitze der Immobilienpreisentwicklung in Leipzig darstellt.
Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in Leipzig - kaum Angebot aber hohe Nachfrage
Starke Nachfrage und kaum Angebot - so sieht es derzeitig auf dem Immobilienmarkt in Leipzig für Einfamilienhäusern und Reihenhäuser aus. Die wenigen vorhandenen Immobilienangebote erzielen teilweise um mehr als 30% höhere Verkaufspreise als noch vor 3-4 Jahren. Durch das wohnungspolitische Konzept der Stadt Leipzig ist zudem der Neubau von Stadthäusern (Townhouses) eingeschränkt worden, was private Bauherren eher an den Stadtrand für die Verwirklichung beim Bau des neuen Eigenheims drängt. Für den Neubau eines Einfamilienhauses auf einem erschlossenen Grundstück von ca. 500 – 800 m² sind durchschnittlich € 370.000 – 420.000 an Erwerbs- und Baukosten einzuplanen. Bezugsfreie Reihenhäuser im Stadtgebiet Leipzig sind laut Immobilienpreisspiegel des Immobilienverband IVD 2017/2018 für bis zu € 260.000 zu erwerben, wobei wir bereits im Frühjahr 2018 diese Schwelle nach oben überschritten haben.
Baugrundstücke – Verdopplung der Bodenrichtwerte innerhalb von 12 Monaten
Vor allem zentral gelegene Baugrundstücke für den Bau von Neubauimmobilien in Zentrumsnähe erzielen derzeitig Höchststände am Leipziger Immobilienmarkt. Anhand der vorhandenen Bodenrichtwerte in Leipzig lässt sich eine Steigerung von teilweise 50% in Stadtteilen wie dem Bachviertel und Musikerviertel ableiten. Das nahezu fast nicht vorhandene Angebot verstärkt diesen Trend noch. In anderen Stadtvierteln Leipzigs ist der Anstieg zwar geringer – bestätigt aber den seit mehreren Jahren anhaltenden Aufwärtstrend der Preise für Baugrundstücke.
Baugrundstücke für Eigenheime, vorwiegend in den Randgebieten von Leipzig, sind eher konstant im Vergleich zum Vorjahr geblieben. Wir beobachten als Immobilienmakler kleinere Preissteigerungen die sich in Spitzenlagen bei ca. € 450 und in normalen Wohnlagen auf einem Niveau von ca. € 200 – 250 pro Quadratmeter eingepegelt haben und sich im Laufe des Jahres 2018 nur marginal verändern werden.
Baugrundstücke für Eigenheime, vorwiegend in den Randgebieten von Leipzig, sind eher konstant im Vergleich zum Vorjahr geblieben. Wir beobachten als Immobilienmakler kleinere Preissteigerungen die sich in Spitzenlagen bei ca. € 450 und in normalen Wohnlagen auf einem Niveau von ca. € 200 – 250 pro Quadratmeter eingepegelt haben und sich im Laufe des Jahres 2018 nur marginal verändern werden.
Mehrfamilienhäuser nur noch zu hohen Preisen – Leipziger Umland als Alternative
Die anhaltend starke Nachfrage durch überregionale Investoren nach Renditeobjekten in Leipzig schiebt die Immobilienpreise weiter nach oben. Laut dem Immobilienverband Deutschland IVD und seinem Immobilienpreisspiegel für 2017/2018 wird das dort verzeichnete 26,5 fache der jährlichen Netto- Kaltmiete als „Höchstmultiplikatoren für Spitzenobjekte in Top Lagen“ laut unserer Erfahrung derzeitig sogar noch übertroffen.
Eine gute Alternative bieten Kapitalanlagen im Leipziger Umland wie Zwenkau, Böhlen, Delitzsch in denen noch Renditen von teilweise mehr als 7% erzielt werden können. Der Höchstmultiplikator liegt hier teilweise noch deutlich unter dem 20-fachen der jährlichen Kaltmieteinnahmen (netto).
Eine gute Alternative bieten Kapitalanlagen im Leipziger Umland wie Zwenkau, Böhlen, Delitzsch in denen noch Renditen von teilweise mehr als 7% erzielt werden können. Der Höchstmultiplikator liegt hier teilweise noch deutlich unter dem 20-fachen der jährlichen Kaltmieteinnahmen (netto).
Aktuelle Immobilienpreise in unserer Übersicht
Mietpreise in Leipzig – große Wohnungen stark nachgefragt
Ähnlich wie in den vorangegangenen Kategorien sind auch die Preise für Mietwohnungen in Leipzig in den letzten Jahren stark angestiegen. Die Entwicklung wird sich auch im Jahr 2018 weiter fortsetzen. Für Bestandsimmobilien in guten/sehr guten Wohnlagen werden derzeitig Mietpreise von € 7,70/€ 9,30 verlangt. Für Neubauimmobilien (Fertigstellung 2018) in beliebten Wohnlagen liegen die Angebotspreise für Mietwohnungen bei ca. € 14 Netto.
Im Gegensatz zu den sehr hoch angesetzten Mietpreisen für gute bis sehr gute Wohnlagen gibt es in Leipzig noch immer Mietangebote von knapp € 4,50 - € 5,80 für weniger attraktive Wohnlagen. Entscheidend bei der Preisgestaltung sind auch Ausstattungsmerkmale der Wohnungen bei denen der Sanierungsstand von Mitte der 90er Jahre, den aktuellen Standard und heutigen Anspruch nicht gerecht werden kann.
Pauschal kann man noch anfügen, das Leipzig ein sehr knappes Angebot an größeren Wohnungen hat. Dies zeigt die hohe Nachfrage nach 4-5 Raum Wohnungen, welche in den 90er Jahren bei der Sanierung, vorwiegend durch Teilung, in kleiner Wohneinheiten umgewandelt worden. Dies führte in der Vergangenheit zu einem Überangebot an kleineren 2 Raum Wohnungen in diesem Bereich, wobei bereits seit einigen Jahren im Neubau und durch Zusammenlegung solcher Wohnungen gegengesteuert wird.
Anmerkung: Alle Einschätzungen beruhen auf unserer langjährigen Erfahrung als Immobilienmakler auf dem Leipziger Immobilienmarkt, sowie Kernzahlen des aktuellen "IVD-Wohn-Preisspiegels". Unser „Immobilien Trend 2018“ soll Ihnen einen Ausblick auf die Zukunft geben und die grobe Richtung dieser Immobilienentwicklung verdeutlichen. Gern stehen wir Ihnen bei Fragen zum Thema jederzeit zur Verfügung.
Im Gegensatz zu den sehr hoch angesetzten Mietpreisen für gute bis sehr gute Wohnlagen gibt es in Leipzig noch immer Mietangebote von knapp € 4,50 - € 5,80 für weniger attraktive Wohnlagen. Entscheidend bei der Preisgestaltung sind auch Ausstattungsmerkmale der Wohnungen bei denen der Sanierungsstand von Mitte der 90er Jahre, den aktuellen Standard und heutigen Anspruch nicht gerecht werden kann.
Pauschal kann man noch anfügen, das Leipzig ein sehr knappes Angebot an größeren Wohnungen hat. Dies zeigt die hohe Nachfrage nach 4-5 Raum Wohnungen, welche in den 90er Jahren bei der Sanierung, vorwiegend durch Teilung, in kleiner Wohneinheiten umgewandelt worden. Dies führte in der Vergangenheit zu einem Überangebot an kleineren 2 Raum Wohnungen in diesem Bereich, wobei bereits seit einigen Jahren im Neubau und durch Zusammenlegung solcher Wohnungen gegengesteuert wird.
Anmerkung: Alle Einschätzungen beruhen auf unserer langjährigen Erfahrung als Immobilienmakler auf dem Leipziger Immobilienmarkt, sowie Kernzahlen des aktuellen "IVD-Wohn-Preisspiegels". Unser „Immobilien Trend 2018“ soll Ihnen einen Ausblick auf die Zukunft geben und die grobe Richtung dieser Immobilienentwicklung verdeutlichen. Gern stehen wir Ihnen bei Fragen zum Thema jederzeit zur Verfügung.
