Neues Gesetz zur Maklerprovision

Das neue „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ soll die einseitige Belastung von Käufern beim Erwerb von Immobilien beseitigen und somit eine spürbare finanzielle Entlastung beim Immobilienkauf ermöglichen. Das Gesetz regelt somit die hälftige Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer und ist damit bundesweit einheitlich geregelt. Bisherige Abweichungen zwischen einzelnen Bundesländern sind daher in Zukunft nicht mehr möglich und bieten zusätzlich mehr Transparenz beim Immobilienkauf. Die derzeitige übliche Provisionsregelung nach dem Bestellerprinzip, ist nach wirksamen Inkrafttreten des neuen Gesetzes nicht mehr möglich.

Die paritätische Teilung der Maklerkosten wird nach Inkrafttreten des neuen Maklergesetztes die häufigste Variante bei der Vermittlung von Wohnimmobilien und Einfamilienhäusern werden. Die Umsetzung des Provisionsverlangens setzt 2 separate Maklerverträge voraus, welche sich zwischen Käufer und Verkäufer in der Provisionshöhe nicht unterscheiden dürfen. Obwohl die Provisionshöhe im Gesetz nicht gedeckelt wurde, werden wir als Immobilienmakler in Leipzig die Gesamtvermittlungsprovision nicht erhöhen. Es ist sicherlich damit zu rechnen, dass Verkäufer ihren Provisionsanteil im Verkaufspreis einrechnen. Eine finanzielle Entlastung für Käufer ist damit aus unserer Sicht mit dem neuen Gesetz nicht gegeben. Die Doppeltätigkeit des Immobilienmaklers bleibt von der Gesetzesänderung unberührt. Somit kann der der Immobilienmakler als Dienstleister seine Vermittlungstätigkeit zwischen Käufer und Verkäufer mit dem neuen Gesetz untermauern und trotzdem Flexibilität bei einer einseitigen Interessenvertretung zum Beispiel zugunsten des Verkäufers beibehalten. Es ist demnach möglich, das Provisionsverlagen auch einseitig auf den Verkäufer zu übertragen. (Innenprovision)

Mit der Zustimmung des Bundesrates und der nachträglichen Unterzeichnung durch den Bundespräsidenten wird die Neuregelung ab dem 23.12.2020 in Kraft treten. Dies bedeutet, dass Maklerverträge die nach Inkrafttreten des Gesetzes abgeschlossen werden, von der Neuregelung betroffen sind. Derzeitig laufende Immobilienvermittlungen sind durch die Übergangsfrist der Neuregelung nicht betroffen.

Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten wird nach Inkrafttreten nicht bei allen Immobilienvermittlungen anwendbar sein. So wird das Gesetz nur bei Immobilienkäufern Anwendung finden, die bei der Vermittlung als Verbraucher agieren. Es ist hierbei unerheblich, ob der Immobilienmakler gewerblich tätig ist, oder nur als Gelegenheitsmakler fungiert. Für Institutionelle Anleger oder gewerblich handelnde Immobilienkäufer können weiterhin individuelle Absprachen, sowie einseitige Provisionsverlangen vereinbart werden. Zudem bezieht sich der Gesetzestext explizit auf den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Gewerbliche Immobilien, Mehrfamilienhäuser und baureife Grundstücke sind in der Provisionsneuordnung nicht berücksichtigt.

Die Neuregelung der Maklerprovision bei Immobilienverkäufen, die seit Ende 2020 für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen gilt, findet bei Mehrfamilienhäusern keine Anwendung. In den meisten Fällen zahlt beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses weiterhin der Käufer die gesamte Maklerprovision. Die Aufteilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer kann frei vereinbart werden.Auch die Höhe der Maklerprovision bei Mehrfamilienhäusern ist nicht gesetzlich geregelt. Sie kann daher frei zwischen den Parteien ausgehandelt werden. Typischerweise liegt die Provision zwischen 2% und 7% des Kaufpreises.

Diese Sonderregelung für Mehrfamilienhäuser unterscheidet sich von der Neuregelung für andere Immobilienarten. Dort müssen Verkäufer und Käufer die Provision nun jeweils zur Hälfte tragen. Insgesamt bleibt der Verkauf von Mehrfamilienhäusern also von den jüngsten Änderungen ausgenommen. Hier gelten weiterhin die zuvor üblichen Konditionen zur Maklerprovision.

Eine neue Formvorschrift ist ebenfalls Inhalt des neuen Gesetzes zur Maklerprovision. Neu abgeschlossene Maklerverträge die den Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses regeln, bedürfen der Textform. Mündliche Absprachen oder ein Handschlag reichen nicht mehr aus, um einen wirksamen Maklervertrag zu begründen. In diesem Zusammenhang ist es wichtig darauf zu verweisen, dass die Textform keine Unterschriften voraussetzt. Vertragserklärungen zwischen Immobilienmakler und Kunden dürfen auch per Email, Fax, etc. verfasst werden und sind auch ohne Unterschrift bindend.

Die Neuordnung der Maklerprovision wird mit der neuen gesetzlichen Vorgabe bundesweit einheitlich geregelt und bietet somit mehr Transparenz beim Immobilienkauf. Wir stellen uns als Immobilienvermittler bereits innerhalb der Übergangsfrist auf die neue Situation ein und informieren Verkäufer und Käufer, die von eventuellen Änderungen betroffen sind. Die von der Politik beabsichtigte Reduzierung der Kaufnebenkosten für Käufer beim Immobilienerwerb ist aus unserer Sicht mit der Neuregelung allerdings nur wenig bis gar nicht umgesetzt worden. Zum einen werden verkäuferseitig anfallende Provisionen durch Verkäufer im Verkaufspreis mit eingerechnet werden und wirken sich somit für den Käufer Grunderwerbssteuer erhöhend aus. Zum anderen wird ein möglicher Verhandlungsspielraum bei der Provision deutlich erschwert, da dieser eventuelle Nachlass nun mit beiden Vertragsparteien ausgehandelt werden muss. Einseitige individuelle Absprachen sind nicht mehr möglich. Eine Reduzierung der Grunderwerbssteuer oder die Fortsetzung staatlicher Förderungen wie dem Baukindergeld sind dagegen nicht geplant. Einzig die steuerliche BAsetzbarkeit der Maklerkosten bleibt erhalten. Somit bleibt abzuwarten, wie sich die Neuregelung der Maklercourtage am Immobilienmarkt entwickeln wird.